fbpx
Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 1

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше

В нашей статье вы получите информацию о состоянии рынка аренды жилой недвижимости в Польше, его перспективах, рисках и возможностях. Мы, с учетом политики кредитования и целей, составили рекомендации относительно достижения ваших целей.

В состав аналитической команды мы включили:

  • Юриста;
  • Консультанта по налогообложению;
  • Специалиста по недвижимости и инвестициям в недвижимость;
  • Проект-менеджера инвестиционных проектов в Восточной Европе.

Потенциал рынка аренды

Главными маркерами которые помогут нам определить какой из сегментов является наиболее перспективным является цена и с учетом цели развития бизнеса с помощью кредитов – стоимость аренды, которая покрывает ежемесячные платежи по кредитам (рентабельность кредита). Исходя из ситуации на рынке, мы рекомендуем обратить внимание на сегмент «долгосрочная аренда жилой  квартир».

Динамика и перспективы.

оценка маркеров потенциала рынка аренды недвижимости

Для оценки и ранжирования каждого из сегментов мы будем использовать для каждого из маркеров и показателей шкалу оценок, где «1» – положительная оценка (рост, прибыльность, отсутствие рисков, возможности), «0» – нейтральная оценка (стабильность, средний показатель, стагнация и т.п), «- 1» – негативная динамика (наихудший вариант по показателю, падение показателей, бесперспективность и т.п)

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 2
  • Сектор жилой недвижимости остается стабильным, несмотря на возобновление роста количества домов, ожидающих продажи. Как и в предыдущих кварталах 2015 года, рынок коммерческой недвижимости, особенно офисной недвижимости, испытывает дисбаланс между спросом и предложением, в результате реализации новых строительных проектов. Это привело к высокой доли предложений в офисном секторе.
  • Цены на первичном рынке недвижимости в среднем по Польше демонстрируют небольшое увеличение, в то время как цены на вторичном рынках стабильны. Цены на аренду недвижимости в крупных городах показали незначительное увеличение.
  • Средняя доступность кредитов на недвижимость в крупных городах остается стабильной, как и цены, процентные ставки по ипотеке остаются по-прежнему довольно низкими. Рентабельность инвестиций в жилищное строительство сохраняется — расходы на обслуживание кредита и жилья в аренду по-прежнему покрываются доходом от сдачи в аренду.
  • На рынке коммерческой недвижимости по-прежнему наблюдается дальнейшее снижение стоимости покупки и аренды, так строители все еще строят новые офисные здания, несмотря на то, что спрос на них остается стабильным.

Обзор рынка

Рынок аренды недвижимости испытывает свои взлеты и падения. Трудно подсчитать точное количество комнат и квартир, предлагаемых в аренду. Но, по данным Евростата, польский рынок недвижимости в аренду состоит из примерно 600 тысяч квартир.

Официально арендными услугами квартир в Польше пользуются только 4,3%. Но этот показатель имеет хорошую динамику, так как за 5 лет он вырос в два раза (с 2,2%). Аренда в Польше имеет большой потенциал. Поляки только начинают привыкать, что аренда квартиры дает возможность быть более мобильным. В Германии, например, процент людей, арендующих жилье, составляет 39%, в Дании — 37%, в Чехии — 16%, Словакии — 8%. Учитывая влияние западных соседей Польши на формирование потребительских моделей поведения поляков, эксперты рынка недвижимости предсказывают рост потребительского спроса на аренду жилья в течении ближайших 5 лет.

Рыночная стоимость помещений, переданных в аренду в прошлом году, составила около 14 млрд. злотых. Польша занимает 16 место по сравнению с другими странами Европейского союза, на рынке аренды жилья в ЕС. Для сравнения: стоимость всего сегмента аренды в ЕС в 2014 году составила 343 млрд. долларов.

Один из самых мощных сегментов потребителей рынка арендной недвижимости являются студенты. Перед началом учебного года спрос критически превышает предложение.

Данные Евростат показывают, что стоимость аренды квартиры в Польше по-прежнему одна из самых высоких в Европе, и доходит до 30% от общей суммы расходов домохозяйства.

Учитывая рост доходов населения Польши и стабильный экономический рост Польши в целом (приближения к общеевропейским  стандартам), мы можем увидеть взаимосвязь роста доходов населения и увеличение рынка аренды жилья.

Рынок аренды привлекателен не только по причине низких цен покупки жилья и роста доходов. В последнем докладе НБП (Народовы Банк Польски) в 2014 году указано что в течении последних пяти лет доступность квартир выросла почти на 70%. В настоящее время, статистический поляк со средней заработной платой может позволить себе в среднем 0,83 м.кв. квартиры в крупных городах. Пять лет назад это было только 0,49 м.кв.

Эксперты НБП также отмечают, что постепенно из-за серии снижений процентных ставок, увеличивается кредитоспособность и способность выплачивать кредит за счет  арендной платы. В настоящее время в отдельных городах средняя арендная плата выше, чем рассрочка банковских кредитов.

Поэтому следует ожидать, что в этом году рынок аренды квартир также будет увеличиваться. Инвесторы ищут в первую очередь недорогое жилье, но с хорошим территориальным расположением. Следовательно, популярными являются блочные или кирпичные дома. Хотя это не квартиры высокого уровня, но часто они обеспечивают доступ к хорошей локализации, чего часто не хватает районам новостроек.

Что касается метража, — наиболее популярной является недвижимость средних размеров 45-60 кв.м., двух-, трехкомнатные квартиры. В свою очередь, однокомнатные квартиры в течение нескольких лет систематически теряют интерес инвесторов.

Ожидаемая доходность от инвестиций в квартиры и сдачу их в аренду, остается на привлекательном уровне. Наибольшим потенциалом обладает недвижимость в Гданьске, Варшаве и Вроцлаве.

По данным Domiporta.pl и брокеров, в крупных польских городах все еще можно купить квартиру в аренду, которая будет генерировать привлекательный уровень доходности. Средняя ожидаемая доходность таких инвестиций для семи наибольших исследованных городов  4,31% в год. Конечно, в разных городах средние ставки различаются, а также необходимо иметь в виду, что любые инвестиции должны рассматриваться под углом операционных затрат, с учетом уплаченной инвестированной суммы денег и времени, необходимого, чтобы найти арендаторов.

Наиболее выгодным является инвестирование в квартиры для аренды в Гданьске, где после учета всех расходов можно ожидать в среднем чуть более 5% чистой прибыли в год. Это единственный из исследуемых городов, где ожидаемая рентабельность от аренды превышает 5% в год. За квадратный метр жилья в Гданьске придется заплатить 4993 злотых (средняя цена сделок), а за сдачу в аренду можно получить 32,3 злотых за квадратный метр в месяц. Но нужно иметь ввиду, что Гданьск очень разнообразный город с точки зрения цен на недвижимость. Квартиры в престижных местах (близко к морю или в непосредственной близости Старого города) и квартиры высокого стандарта часто могут стоить от 10 тыс. злотых за кв., в то время как в менее престижных районах можно найти за 3 тыс. за квадратный метр.

Неизменно высокое место в списке городов с хорошей доходностью от аренды, занимает Варшава. Это крупнейший и наиболее стабильный рынок недвижимости в стране. В нынешних темпах цена за квадратный метр приобретенной недвижимости (7233 злотых) и арендованных (44,3 злотых). От сдачи квартиры в аренду в столице можно рассчитывать на возврат инвестиций более 4,7%.

Из семи обследованных городов, самые низкие прибыли в Познани (3,5%) и в Кракове (3,93%). Два города, где рентабельность от аренды меньше, чем 4% в год. Но, стоит отметить, что, по сравнению с другими способами инвестирования, которые считаются безопасными, покупка квартиры в этих городах считается хорошим вариантом. В текущих рыночных условиях, при инвестициях, например, 100 тыс. злотых, за год сложно рассчитывать на более чем 2,2-2,3%. С этой точки зрения, Познань выглядит привлекательно.

В Познани, хотя цены на жилье самые низкие (4900 злотых / кв.м. – вторичный рынок), но и арендная плата также самая низкая (28 злотых). Не очень положительная ситуация с точки зрения рентабельности аренды преобладает в Кракове, где цены на жилье достаточно высокие (5800 злотых / кв.м. -на 700/800 злотых больше, чем Вроцлав и Гданьск), но арендная плата на уровне Вроцлава и Гданьска. В Варшаве арендные ставки в среднем около 1/3 выше, чем в других городах, но и более высокие цены на недвижимость. Рентабельность высчитывалась на основании цен покупки жилья и арендных цен с портала Domiporta.pl в семи крупных городах Польши. Расчет учитывал 10,5 месяцев аренды, 5 злотых/м.кв. коммунальных оплат (6 злотых в Кракове и Вроцлаве и 7 злотых в Варшаве), а также ставку на налог от аренды – 8,5%.

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 3

Сравнение цен аренды по городам

Город Метраж Сентябрь Август Сентябрь Измен.
2014 2015 2015 (%/год)
Быдгощ 0-38 882 934 939 6%
  38-60 1163 1219 1234 6%
  60-90 1566 1651 1679 7%
Гданьск 0-38 1236 1322 1356 10%
  38-60 1725 1882 1948 13%
  60-90 2489 2700 2754 11%
Катовице 0-38 1225 1254 1277 4%
  38-60 1687 1738 1771 5%
  60-90 2382 2317 2373 0%
Краков 0-38 1248 1344 1358 9%
  38-60 1708 1792 1843 8%
  60-90 2411 2421 2497 4%
Люблин 0-38 1176 1170 1190 1%
  38-60 1583 1631 1644 4%
  60-90 2103 2135 2183 4%
Лодзь 0-38 852 912 932 9%
  38-60 1342 1384 1441 7%
  60-90 1968 2100 2026 3%
Познань 0-38 1064 1151 1131 6%
  38-60 1473 1499 1546 5%
  60-90 1911 1948 2061 8%
Щецин 0-38 1016 1113 1126 11%
  38-60 1532 1525 1530 0%
  60-90 1847 1970 1983 7%
Варшава 0-38 1759 1912 1910 9%
  38-60 2458 2628 2663 8%
  60-90 3473 3693 3762 8%
Вроцлав 0-38 1273 1397 1383 9%
  38-60 1864 1982 2026 9%
  60-90 2452 2572 2650 8%
Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 4

Наиболее перспективным, с точки зрения инвесторов, сегодня является Гданьск – где средняя цена квартиры 5195 злотых/кв.м. За аренду можно получить 36,90 злотых за кв. каждый месяц. Это дает 5,67% (прибыль годовых после учета аренды и налогов, и предполагая, что 1,5 месяца квартира останется пустой (поиск арендаторов)).

Рынок недвижимости (покупка квартир)

Самым дорогим городом,относительно жилья, является Варшава. За 1 кв.м. новой квартиры, площадью от 38 до 60 кв.м., необходимо выплатить в среднем 7766 злотых за кв.м. Еще дороже квартиры на вторичном рынке, где средняя стоимость (на октябрь 2015 года) составила  8041 злотых / кв.м. Среди анализируемых городов, самые дешевые предложения от застройщика находятся в Щецине (4694 злотых / кв.м.), в случае вторичного рынка — в Лодзи (3564 злотых / кв.м.) — согласно данным, предоставленным наибольшим порталом недвижимости Otodom.pl.

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 5

Цены по предложениям квартир на вторичном рынке уже длительное время стоят на месте. Если некоторые изменения и есть, то они являются минимальными.

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 6

Самыми дорогими квартирами среднего размера на вторичном рынке, являются квартиры в Варшаве (8041 злотых/кв.м.), Кракове (6708 злотых/кв.м) и Вроцлаве (5873 злотых/кв.м.). Самыми дешевыми (из исследуемых) в Лодзи (3564 злотых / кв.м.), Катовицах(3954 злотых/кв.м.) и Щецине (4396 злотых/кв.м.).

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 7

Очень важной учитывать необходимые инвестиции в ремон и меблирование как новых квартир так и старых. Зачастую , для новых квартир затраты связанные с ремонтом составляют 700-1000 зл/м.кв, для квартир на вторичном рынке 200-500 зл/кв метр.

Рынок ипотечного кредитования

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 8

На основании данных в таблице можем сделать вывод, что наиболее вероятно получить кредит для физического лица. В этом случае банк предъявляет гораздо меньше требований, но все же необходимо подтверждение надежности заемщика. Внимание особенно обращается на доход заемщика, который должен превышать 3300 злотых. Банки достаточно терпимо смотрят на отсутствие постоянного места работы, если заемщик сможет предоставить доказательства постоянного дохода, но в этом случае может потребоваться отчетность не за 6 месяцев, а больше 12-18 месяцев. От «надежности» клиента зависит и сумма предоставляемого кредита. Следует обратить внимание, что декларируемая сумма кредита 90% от стоимости жилья часто не соблюдается. Заемщик может рассчитывать на покрытие покупки жилья в размере 70-75% от суммы, иногда только до 50%. Более крупные суммы для покупки жилья можно получить для частного предпринимателя или предприятия. Но здесь, достаточно высокий уровень бюрократии и множество требований, особенно к истории деятельности и финансовой отчетности.

Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 9
Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 10
Кейс. Экспресс-анализ рынка аренды недвижимости в Польше 11

Важно!!! Решение о том какую тактику использовать (покупать квартиры как физ лицо или как частный предприниматель или как юр лицо) зависит от объемов личных инвестиций, целей проекта и возможности подтверждения доходов. Ниже мы опишем исходя из данных нашего клиента рекомендуемую стратегию.

Налогообложение

Для физических лиц

Доход от аренды квартиры облагается налогом. Его стоимость будет зависеть от выбранной формы налогообложения. Собственник имущества, который решился на частную аренду может выбрать одну из двух форм налогообложения:

  • Налог от суммы дохода в размере 8,5%
  • На общих принципах налогообложения (18% или 32% — если прибыль превышает 85528 злотых)

Выбор формы налогообложения необходимо сделать до 20-го числа первого месяца начала, уведомив об этом налоговый орган по месту жительства. Таким образом, если жильцы заплатили первый арендную плату в октябре, владелец должен уведомить налоговую не позднее, чем 20 ноября.

Если владелец не выбрал форму налогообложения самостоятельно, она автоматически будет признана общей.  Изменить форму налогообложения можно в начале каждого следующего года — не позднее 20 января.

Решение о том, какую форму выбирать, должно зависеть от конкретного случая. Наиболее важным критерием является, несет ли арендодатель расходы, связанные с арендой. Если он платит по счетам за коммунальные услуги, проценты по ипотеке, страховку, более приемлемой будет вторая форма. В этом случае фактическая сумма рассчитывается из дохода.

Пример

Хозяин квартиры стоимостью 300 тысяч злотых сдает ее жильцам за 2000 злотых в месяц на полный календарный год. Арендаторы не несут дополнительных затрат — все административные сборы покрывает собственник. Кроме того, в марте он провел небольшой ремонт, и купил новую мебель для кухни.

  • Годовой доход от владельца аренды: 24000 злотых (12х2000)
  • Амортизация: 4500 злотых (1,5%х300000)
  • Коммунальные платежи: 1200 злотых (12х100 злотых)
  • Административные сборы для кооперативов: 3600 злотых (12х300 злотых)
  • Страховка: 500 золотых
  • Проценты по кредиту: 2000 золотых
  • Ремонт и новая мебель: 3000 золотых
  • Прибыль (доход — затраты): 9200 золотых

При выборе общего налогообложения необходимо заплатить налог на прибыль 9200 польских злотых (24000-14800). В этом случае за год собственник заплатит 1656 злотых. Если владелец выбрал первый вариант, то налог составит 2040 злотых (8,5% от 24000злотых).

Для юридических лиц

Для юридических лиц доступны две формы налогообложения:

  • На общих принципах налогообложения (18% или 32% если прибыль превышает 85528 злотых)
  • Пропорциональное налогообложение  в едином проценте к доходу  независимо от величины дохода – 19%

Налоги на покупку недвижимости

Налогообложение на вторичном рынке

Покупатель недвижимости на вторичном рынке обязан оплатить налог 2% от рыночной стоимости имущества. Этот налог оформляется непосредственно нотариусом при составлении договора.

Налогообложение на первичном рынке

В этом случае налог 2% отсутствует. При покупке нового жилья необходимо оплатить 7% НДС (иногда включено в стоимость, необходимо уточнять у застройщика), при площади больше 150 м.кв. – НДС составит 23%. 

Прочие налоги, связанные с покупкой квартиры

В дополнение к указанным налогам покупатель оплачивает расходы, связанные с нотариальным оформлением. Кроме стоимости услуг нотариуса, к ним добавляется стоимость налога ПДВ от услуг нотариуса – 23%.

Максимальная нотариальная ставка указана в решении министра от 28 июня 2014 года:

  • Стоимость до 3000 злотых — 100 злотых,
  • стоимостью свыше 3000 до 10000 злотых — 100 злотых + 3% от превышения над суммой 3000 злотых.
  • более чем 10000 злотых до 30000 злотых — 310 злотых + 2% от превышения над 10000 злотых,
  • более чем 30 000 злотых 60000 злотых -710 злотых + 1% от превышения над 30 000 злотых,
  • более чем 60 000 злотых до 1000000 злотых — 1010 злотых + 0,4% от превышения над 60 000 злотых,
  • стоимостью свыше 1 000 000 злотых до 2000000 злотых — 4770 злотых + 0,2% от превышения над 1 000000 злотых. 

Покупка квартиры в кредит

Существует дополнительный налог PCC при покупке квартиры в кредит в размере 19 злотых или 0,1% от суммы, в зависимости от обеспеченности кредита.

Рекомендации и планирование

Мы рекомендовали клиенту, с учетом его пожеланий и активов, выбрать стратегию запуска проекта посредством покупки готового предприятия с историей и запустить весь проект (в том числе с привлечением кредита) от лица купленной компании.

Почему это наиболее выгодное решение?

Более широкая возможность кредитования. При внятном и реальном бизнес плане не будет тех ограничений в сумме кредитования, которые могли быть бы у физического лица или  частного предпринимателя. Для физ лиц такие ограничения до 125000 евро, для частных предпринимателей до 200000 евро. Тогда как для ООО таких ограничения зачастую или отсутствуют вовсе или составляют 500000-1000000 евро.

Минимальный первый взнос, наиболее лоялен для реальных бизнес проектов. Он не превышает 30% и зачастую составляет 10%, а в некоторых случаях при перспективности проекта и вовсе не требуется.

Также важно учитывать, что банки имеют меньше возможностей вернуть свои кредиты, при неплатёжеспособности физических лиц или частных предпринимателей (из-за ограничений в законах). Поэтому более сложно оценивают риски, устанавливают большие проценты и первый взнос. Для юридических лиц и ООО данные риски отсутствуют, поэтому предприятия чаще рассчитывают на дисконт по процентам, минимальный первый взнос и неограниченная сумма кредитования.

Сейчас банки охотно инвестируют и кредитуют сферу недвижимости, что в совокупности с вышеперечисленными факторами делает стратегию запуска проекта через юридическое лицо (ООО), наиболее оптимальным вариантом.

Более простой способ добиться соответствия  требованиям банков. Для физ лиц необходимо подтверждение доходов минимум за 6 месяцев, при этом доходы должны быть официальными (часто банки требуют подтверждение доходов за 12-18 месяцев).  Для частного предпринимателя необходимо вести деятельность минимум 18 месяцев , для того что бы претендовать на кредитования. Для ООО срок существования должен быть не меньше 24 месяцев и при этом нет необходимости иметь кредитною историю, главным фактором является адекватный бизнес план.

Учитывая, что приобрести фирму с историей больше чем 2-3 года и положительным кредитным рейтингом не является проблемой (на польском рынке достаточно много таких предложений), это убирает все барьеры связанные с необходимостью подтверждению доходов для физ лиц или сроком ведения хоз деятельности для частных предпринимателей.

Приобретение фирмы занимает в среднем 5 дней и средняя стоимость составляет 2500-3500 евро. Но эта затрата кардинально может упростить  доступ к кредитам и увеличить допустимую сумму кредита.

Как пример, при начальных инвестициях 100000 евро, Вы сможете рассчитывать на приобретения двух комнатной квартиры (в среднем стоимость 70000 евро) с частью кредитования, для:

  • Физического лица – 2-3 квартиры (если подтвердите доходы и при условии первого взноса не менее 30%)
  • Для частного предпринимателя – максимум 4 квартиры (при условии деятельности на протяжении 18 месяцев и задекларированных доходов)
  • Для ООО – до 10 квартир  (вам достаточно иметь фирму которая существует не менее двух лет и не имеет негативной истории + качественный бизнес план и правильная стратегия переговоров с банками)

При одних и тех же усилиях есть возможность получить среднюю прибыль в год в размере 7000 евро при покупке квартиры как физ лицо и более 30000 как юр лицо.

Согласно данным выводам и основываясь на опыте нашей команды и наших партнеров, мы порекомендовали заказчику для успешного решения данной задачи следовать составленному нами алгоритму.

  Этапы Описание
1 Выбор перспективных объектов инвестирования Это аналитический шаг выбора региона и места инвестиции, на основании этого шага будет создан бизнес план проекта и заложен фундамент прибыльности проекта.   Пример: Выбрав регион и город где соотношение стоимости аренды и кредита будет наиболее привлекательным, мы должны определить локацию для покупки квартир.   Как пример город Быдгощ имеет высокую доходность с аренды, низкую стоимость недвижимости, что обеспечивает покрытие кредита и прибыльность.   В нашем случае, один из районов Быдгоща развивается динамичнее, чем другие. Возле него была организована специальная экономическая зона для производителей. Там строятся заводы, дороги, большой поток инвестиций.   Увеличивается количество рабочих мест. Что приводит к тому, что 75% сотрудников в данной зоне, живут в отдаленности более 50 км от места работы. И большинство из них задумывается об аренде квартир поближе к работе. Это автоматически приводит к повышению цены аренды и спроса на жилье в данном районе.   Учитывая, что программы развития и инвестиции в указанную экономическую зону будут осуществляться в течении 10 лет, мы сможем прогнозировать сохранение положительной динамики в течении этого периода.  
2 Изучение требований банков и условий кредитования Необходимо изучить детально все предложения и требования банков, определить наиболее оптимальные и приступить к созданию условий, при которых увеличились шансы получения кредита.    
3 Написания бизнес плана Преследует две цели:   1.Планирование и проектирования, помогает создать оптимальную и прибыльную бизнес модель с учетом рыночной конъюнктуры   2.Важный элемент для получения кредита. Чем правдоподобнее и качественнее бизнес план, тем легче получить кредит, по меньшей ставке и в максимальных объемах.  
4 Покупка фирмы с историей более 2 лет Подбор, покупка и переоформление фирмы. А также задача привести фирму в соответствие с требованиями банков.  
5 Подача заявок в наиболее лояльные банки и процесс переговоров Правильные подготовленные заявки и предложения банкам, увеличат шансы на успех. По практике 40% отказов банками в кредитовании бизнес проектов происходят из-за того, что предприниматели не могут согласно нормам банка подать необходимую информацию и полный пакет документов.
6 Подбор инвестиционных объектов Выбор оптимальный с точки зрения рынка квартир для сдачи аренды в выбранных городах и локациях, а также процесс покупки и оформления данных объектов  
7 Организация продаж Размещение объявлений, составление типовых договор, адаптация квартир для аренды и т.п

Комментировать

Следи за нами

... в социальных сетях. Добавляй нас в друзья и будь всегда в курсе последних новостей.

Последние новости